déficit foncier
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2018 : L’année du déficit foncier ?

Fonctionnement du dispositif déficit foncier

  1. SIMPLE
    –  Régime de droit commun non soumis au plafonnement des niches fiscales
    –  Adapté à tout client bénéficiant de revenus fonciers
  2. PERFORMANT
    – Double impact fiscal : sur les impôts sur le revenu (TMI – Tranche marginale d’imposition) et sur les prélèvement sociaux  (17.2%)
    > Déduction sans plafonnement des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur les bénéfices fonciers
    > Déduction du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10700 €
    > Report de l’excédant de déficit foncier sur les 10 années à venir
    – Intérêts d’emprunt et frais assimilés déductibles des revenus fonciers
    – Location du bien non meublé pendant 3 ans après imputation sur les revenus fonciers
    – Impact fiscal immédiat et puissant jusqu’à 53% du montant de l’investissement.
  3. ACCESSIBLE
    – Prix total à partir de 120.000 € dans les villes comme Cannes, Bougival, Toulon, Toulon, Nîmes, Bordreaux, Strasbourg, Tours, Nancy, Nice, Rennes …

PRÉLÈVEMENT A LA SOURCE (P.A.S.) => Effet 150%

     IMPUTATION DES DÉPENSES DE TRAVAUX  selon les dispositions du prélèvements à la source

  • une dépense de travaux supportée en 2018 s’imputera à hauteur de
    100% sur les revenus fonciers 2018
    50 % sur les revenus fonciers 2019
    ==> EFFET 150 %
  • Une dépense de travaux payée en 2019 s’imputera uniquement à hauteur de 50% sur les revenus fonciers 2019

Ces règles d’imputation ne s’appliquent pas :

  • Aux acquisitions réalisées à compter du 1er Janvier 2019
  • Aux travaux dits d’urgence

Les charges dites non pilotables (taxes, assurances, intérêts d’emprunt, …) seront déductibles en 2018 à partir du moment où elles seront exigibles


A SAVOIR EN RÉSUMÉ 

Les travaux payés en 2018 bénéficient d’un « effet 150% »

Cette mesure transitoire est une incitation économique visant à maintenir en 2018 une activité des métiers du bâtiment et les commandes de travaux


UNE DOUBLE OPPORTUNITÉ DE SUPPORTER UNE CHARGE TRAVAUX EN 2018

  1. L’opportunité de créer en 2018 un déficit foncier reportable
    Alors même que les revenus fonciers ordinaires 2018 ne seront pas fiscalisés, il est opportun, au regard des règles du prélèvement à la source et du report de déficit foncier (1er alinea du 3° du l de l’article 156 du CGI) de créer lors de l’année 2018 un déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
  2. L’opportunité de préserver, en 2018, un report déficitaire existant
    Une dépense de travaux supportée en 2018 a pour vocation de préserver les reports déficitaires anciens existants. Pour éviter l’imputation automatique et donc confiscatoire du report déficitaire existant sur les revenus fonciers 2018, le contribuable doit supporter, en 2018, une dépense de travaux à minima égale aux revenus fonciers déclarés.


EXEMPLE D’UN DÉFICIT EN 2018 AVEC BONUS DE 50%

exemple déficit foncier


STRATÉGIE PATRIMONIALE

  • Payer une dépense de travaux en 2018 plutôt qu’en 2019
  • Pour optimiser l’effet 150%, payer en 2018 un montant de travaux supérieur à 2 x (revenus fonciers 2018 + 10.700 €)
  • Payer une dépense de travaux en 2018 pour préserver un report déficitaire existant qui sera sinon tout ou en partie perdu

Un conseil ?

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