SCPI Fiscales
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SCPI Fiscales : Avant tout qu’est-ce qu’une SCPI

Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement en Immobilier. Vous retrouverez une explication dans l’article « SCPI – Société Civile de placement dans l’Immobilier »

 

SCPI Fiscales : Pinel

Après les SCPI Scellier et Duflot, nous sommes aujourd’hui, loi Pinel oblige, dans la période des SCPI Pinel.

D’un point de vue fiscal, les SCPI Pinel profitent aujourd’hui, sur 100% (contre 95% auparavant) du montant souscrit (plafond de 300.000 €), de la loi Pinel dont nous ne parlerons pas en détail ici. Pour synthétiser la loi Pinel Permet une réduction d’impôt de :

  • 12% pour un engagement de 6 ans
  • 18% pour un engagement de 9 ans
  • 21% pour un engagement de 12 ans

SCPI Pinel ou Pinel en direct ?

Avantages des SCPI Pinel

  • Diversification des biens
  • Diversification géographique
  • Possibilité d’investir avec des sommes plus modestes que l’immobilier en direct
  • un rendement annoncé d’environ 2.5% voir un peu plus  (En immobilier direct en loi PINEL on voit souvent des annonces de 3 ou 4% de rendement. Il faut savoir qu’une fois déduites les taxes foncières, les assurances loyers impayés et vacances locatives … le rendement réel est nettement inférieur).
  • Un réduction d’impôt dès l’année de souscription
  • Aucune contrainte liée à la gestion
  • Acquisition des biens par des professionnels en théorie compétents dans leurs choix

Inconvénients des SCPI Pinel

  • durée minimale d’engagement souvent supérieur à 15 ans (2 ou 3 ans de collecte-acquisition et 2 ans pour la vente du patrimoine et la liquidation de la SCPI et enfin 6, 9 ou 12 ans d’engagement de location)
  • Les revenus ne sont perçus qu’après au moins 2 ou 3 ans puisque ces premières années sont principalement dédiées à la collecte. Il faut donc penser à échelonner les investissements afin de ne pas avoir trop d’effort d’épargne au départ.
  • Difficile de connaître l’état du marché immobilier à l’avance. Ainsi il faut croiser les doigts pour que lors de la revente des biens l’immobilier se porte au mieux.
  • On peut facilement imaginer que lors de la revente des biens afin de liquider la SCPI, les délais imposent une vente rapide et donc pas forcément au meilleurs prix.
  • Les frais de souscriptions élevés souvent supérieurs à 10%.

SCPI Pinel : Conclusion

les SCPI Pinel et l’investissement Pinel sont finalement proches et différents à la fois.
Quoiqu’il en soit, dans un soucis de diversification, de développement de patrimoine et de défiscalisation, la SCPI Pinel peut parfaitement rentrer dans une stratégie patrimoniale.

Pour les patrimoines peut-être un peu plus modérés, la SCPI Pinel permet donc une entrée avec de plus faibles montants, et il sera possible de surcroît d’échelonner les investissements dans le temps et d’investir dans plusieurs SCPI Pinel, voir d’autres lois de défiscalisation si de futures changements interviennent.

Attention toutefois, le Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10.000 €.

 

SCPI Fiscales : Malraux

malraux

 

Les SCPI Malraux ont une particularité, celle de bénéficier de réductions d’impôts.
Ainsi ces dernières achètent et rénovent des logements situés en secteur sauvegardé ou ZPPAUP, les louent durant une période de neuf ans et offre aux différents investisseurs les avantages d’une SCPI cumulés à ceux prévus dans le cadre de la loi Malraux.

SCPI Malraux : Avantages

  • Possibilité d’investir avec de faibles montants, et de le faire progressivement
  • Réduction d’impôt dès l’année de souscription
  • Diversification des biens
  • Diversification géographique
  • Aucun soucis de gestion
  • Gérées par des professionnels
  • rendement moyen de 2.5%
  • réduction d’impôt d’environ 17% du montant investi avec un maximum de 30.000 €

SCPI Malraux : Inconvénients

  • la plus-value réalisée à la revente qui est très élevée. En effet les dépenses de travaux donnant droit à la réduction d’impôt Malraux ne peuvent être retenus pour majorer le prix d’acquisition.  Dans le cadre des VIR (Vente d’immeuble à rénover) le calcul de la plus-value est moins pénalisant.
  • investissement très long et quasiment bloqué (sauf perte financière et de l’avantage fiscale)
  • Difficile de connaître l’état du marché immobilier à l’avance. Ainsi il faut croiser les doigts pour que lors de la revente des biens l’immobilier se porte au mieux.
  • pas de loyer les premières années durant les travaux
  • Les frais de souscriptions élevés

SCPI Malraux : Conclusion

Durée de l’investissement très longue, rentabilité parfois moins intéressante que prévue en prenant en compte la plus-value.
Intérêt du placement à voir au cas par cas

La loi Malraux n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10.000€

 

SCPI Fiscales : Déficit foncier

deficit-foncier

Les SCPI de rénovation investissent dans des biens ayant vocation à être rénovés.

Le déficit foncier généré par la SCPI :
– est déductible de vos éventuels revenus locatifs existants,
– est aussi déductible chaque année de votre revenu global net imposable à hauteur de 10 700 € par foyer fiscal (Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable – 10 700 €- , l’excédent du déficit est imputable  sur les revenus globaux de 6 années suivantes)

SCPI Déficit foncier : Avantages

  • Possibilité d’investir avec de faibles montants, et de le faire progressivement
  • Réduction d’impôt dès l’année de souscription
  • Diversification des biens
  • Diversification géographique
  • Aucun soucis de gestion
  • Gérées par des professionnels
  • rendement moyen de 2.5%

SCPI Déficit foncier : Inconvénients

  • la plus-value réalisée à la revente
  • investissement très long
  • pas de loyer la première année durant les travaux
  • Difficile de connaître l’état du marché immobilier à l’avance. Ainsi il faut croiser les doigts pour que lors de la revente des biens l’immobilier se porte au mieux.
  • plutôt intéressant pour les grosses TMI puisqu’il s’agit ici d’une réduction de l’assiette taxable et non d’une réduction d’impôts.
  • Les frais de souscriptions élevés

SCPI Déficit foncier : Conclusion

Dans le même esprit que pour les SCPI Malraux, il y a ici un soucis à bien identifier : Celui de la plus-value à la revente.
Intérêt du placement à voir au cas par cas

Le déficit foncier  n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10.000€

 

Synthèse de quelques SCPI Fiscales : pas très enthousiasmant

SCPI Fiscales

 

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